La declaración de obra nueva antigua constituye un procedimiento administrativo relevante en la Comunidad Valenciana, el cual posibilita el registro de edificaciones en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento es imprescindible para formalizar el estado en el que se encuentra una construcción o edificación, y, por tanto, el reconocimiento de la misma frente a la administración, incluso para obtener una escritura pública. La normativa que regula este procedimiento se encuentra en el Real Decreto Legislativo 7/2015 en el cual se determinan los requisitos, y los procedimientos necesarios para la inscripción de obras, que comenzará su vigencia a partir de la ley. En este artículo conoceremos los requisitos, plazos, y la importancia de la declaración de obra nueva, así como también todos los aspectos legales que se han de conocer.
Introducción a la declaración de obra nueva antigua en la Comunidad Valenciana
La declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana es el trámite administrativo para que los propietarios de las edificaciones puedan registrarlas en el Registro de la Propiedad, garantizando así la seguridad jurídica y la fe pública sobre la propiedad. Es un trámite administrativo enmarcado dentro del texto refundido de la ley y sometido a la legislación urbanística moderna. En este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015 establece que uno de los requisitos necesarios para autorizar la escritura de declaración de obra nueva es poder presentar la correspondiente licencia de obras; no obstante, también existen excepciones para poder regularizar las edificaciones que sean antiguas mediante la declaración de obra nueva por antigüedad, facilitándose así restablecer la legalidad urbanística.
Importancia de la declaración de obra nueva
La declaración de obra nueva antigua es muy importante a los ojos de los propietarios de edificaciones ya que tiende a acreditar la legalidad sobre la propiedad y facilita la obtención de las ventajas que proporciona, entre otras, poder obtener un crédito hipotecario. Las personas que tengan la condición de propietarios pueden hacer uso de una mayor seguridad jurídica a la hora de evitar conflictos legales futuros, adoptando incluso medidas de restablecimiento. Asimismo, a partir del momento de la inscripción, es posible la regularización de edificaciones antiguas que se hallen al margen del registro, hecho elocuente con respecto a la vigente legislación urbanística valenciana. La inscripción en el Registro de la Propiedad se erige en una de las condiciones necesarias para que una obra pueda ser objeto o acceder a la transmisión de la propiedad, de modo que cualquier forma de compra o venta que tenga lugar en el futuro se realice con la declaración de obra nueva debidamente registrada.
Aspectos legales a contemplar
Son los aspectos legales a contemplar en el ámbito de la declaración de obra nueva, más que los incrementos en normativa urbanística existente para la comunidad valenciana (nos referimos en concreto a la ley 5/2014 que establece plazos y trámites para la regularización de obras sin licencia). Como decía, la ley 5/2014 establece que las edificaciones finalizadas podrán ser declaradas, siempre que se cumplan unos determinados requisitos, como por ejemplo la antigüedad de la edificación o la inexistencia de un expediente de disciplina urbanística. El artículo 236 de la ley 5/2014 establece que el plazo de caducidad para la restauración de la legalidad urbanística es de quince años para las obras que se realicen en suelo no urbanizable y de cuatro para las que se realicen en el urbano, constituyendo así el plazo de prescripción correspondiente o el plazo que habrá de observarse para que una determinada obra pueda ser regularizada en la forma determinada.
Documentación para la declaración de obra nueva
Para la declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana, se exige, sin lugar a dudas, que se anexe LIICENCIA DE OBRAS, según determina el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015.
Igualmente, viene exigido que se anexe CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD con el que se logre comprobar, por tanto, que la edificación ha estado completada, es decir, que se ha logrado culminar el tiempo previsto por la norma que regía en el momento de llevarse a cabo la edificación; certificado que, como bien podemos intuir, habrá de ser realizado por un TEÓRICO IDÓNEO, arquitecto o ingeniero, y se ha de hacer mención a la fecha de finalización de la obra.
Por último, tendrá que anudarse la DE DOCUMENTOS GENERALES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, entre los cuales citemos la escritura de la declaratoria de obra nueva o cualquier documento que, ampare la solicitud de la declaración de obra nueva. En efecto y mucho nos tememos que la buena no aportando esta documentación, es un hándicap que permite al registrador acordar suspender la constancia de edificaciones e instalaciones.
Licencia de las obras en la Comunidad Valenciana
La LICENCIA DE OBRAS es un requisito esencial, sin lugar a dudas, para la declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana. En efecto, la normativa vigente obliga a que toda edificación deba tener la LICENCIA DE OBRAS a efectos de ser considerada legal; aunque la normativa permite regularizar aquellas obras que, ya se han terminado sin la correspondiente licencia, en la realización de ciertas condiciones y plazos. A este respecto, el artículo 28 del Real decreto Legislativo 7/2015, nos establece que, para aquellas construcciones que consiguieron no ser objeto de restablecimiento; existen procediendo la solicitud de la declaración de una obra nueva por antigüedad. De aquí se podría desprender que la obra no ha estado formalmente otorgada de licencia y que, por consiguiente, transcurrido un plazo suficiente desde la fecha de finalización de la obra, se podría haber normalizado la realidad del mismo a través de una declaración de obra nueva, de manera que puede haberse contribuyendo a una normalización de la legalidad urbanística en la Comunidad Valenciana.
Para la declaración de obra nueva, el certificado de antigüedad
Es un documento importante ya que es precisamente el que viene a acreditar que la construcción ha estado finalizada el tiempo exigido por la normativa. El certificado de antigüedad debe contener información de la obra, el técnico competente autor del mismo, la fecha de finalización y la descripción correspondiente, que debe de coincidir con la que consta en la documentación catastral. En la Comunidad Valenciana el certificado de antigüedad debe acreditar que la obra ha estado finalizada durante al menos cuatro o quince años para las construcciones realizadas en suelo urbano o no urbanizable respectivamente. La completa redacción y presentación de este documento es la condición imprescindible a efectos de evitar la suspensión de la inscripción de la obra por parte del registrador y obtener así las garantías de la legalidad de la obra declarada, logrando así la necesaria seguridad jurídica y la fe pública que deben tener los propietarios.
El Registro de la Propiedad y su importancia
El Registro de la Propiedad tiene un papel importante en el proceso de declaración de obra nueva al ser el organismo que debe inscribir las obras y garantizar la seguridad jurídica de las propiedades.
La obra declarada se inscribirá en el Registro, permitiendo así a la propiedad adquirir derechos sobre la misma y facilitar una posterior transmisión de la propiedad. El registro también es un mecanismo de control que permite a la administración comprobar que las construcciones son, al menos, legales. En la Comunidad Valenciana, los propietarios deben presentar toda la documentación necesaria a ser registrada (incluyendo la licencia de obras o edificio y el certificado de antigüedad) ya que, en defecto, el registrador suspenderá la inscripción.
La importancia del Registro de la Propiedad radica en su capacidad para ofrecer información clara y accesible sobre la situación legal de las construcciones, lo que beneficia a propietarios y potenciales compradores y favoreciendo así el restablecimiento de la legalidad urbanística en esta región.
Proceso de declaración de obra nueva
El proceso de declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana debe seguir una serie de pasos que tienen que ser correctamente llevados a cabo para poder realizar la inscripción de la edificación y su entrada en vigor. En primer lugar, se debe obtener la licencia de obras, ya que se considera un requisito esencial para ser inscrita bajo la vigente normativa. En segundo lugar, se debe elaborar el certificado de antigüedad, el cual debe ser realizado por un técnico competente y que acredite la finalización de la obra durante el periodo que marcan los requisitos establecidos. Finalmente, debida y cuando se tenga toda la documentación que se tiene que tramitar, se debe presentar la escritura de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad correspondiente. A su vez, hay que tener en cuenta que el registrador verificará toda la documentación y podrá suspender la inscripción si halla vicios o incumplimientos de la normativa. Motivo por el cual conviene que los propietarios se aseguren de que toda la documentación está preparada para formular la presentación previa.
Pasos a seguir en la Comunidad Valenciana
Para poder llevar a cabo la declaración de obra nueva en el territorio de la Comunidad Valenciana, propietarios deben seguir una serie de pasos. Primero de todo, obtener la licencia de obras, la cual resulta ser un requisito indispensable para la legalización de la obra de acuerdo con la normativa urbanística y de paisaje. Posteriormente, redactar un certificado de antigüedad donde quede claro que la obra ha estado finalizada por el tiempo exigido por la normativa. Este certificado tiene que ser emitido por un técnico competente y debe quedar reflejada información pormenorizada acerca de la obra. Asimismo hay que proceder a la presentación de la escritura de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad que considere oportuno. Hay que tener presente que los propietarios deben estar alerta a cualquier requerimiento o solicitud adicional derivada del registrador que acabe afectando a la valoración de la declaración.
Obra nueva por antigüedad y sus particularidades
La declaración de obra nueva por antigüedad presenta particularidades especiales que deben ser tenidas en cuenta por parte de los propietarios. Primero de todo, la obra debe haber estado finalizada en el tiempo que la normativa exige, es decir, que deben haber pasado cuatro años para las edificaciones ejecutadas en el suelo urbano, o quince en el caso de las edificaciones ejecutadas en el suelo no urbanizable. Por otra parte, es importante que no exista un expediente de disciplina urbanística en curso que pretenda afectar o perjudicar la legalidad de la obra. A este respecto, en la comunidad valenciana, la normativa ha dado pie al marco legislativo que ampara la regularización de obras que ya tienen unos años y que permiten.
Plazos para la declaración de obra nueva
Los plazos para la declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana queda sujeto a la disposición vigente y son necesarios para la correcta legalización de las obras. La Ley 5/2014 establece un plazo de caducidad para restaurar la legalidad urbanística de quince años constituye un plazo de caducidad para las obras realizadas en suelo no urbanizable y de cuatro años para las obras realizadas en el suelo urbano, de forma que para poder declarar una obra por antigüedad debe haber conciencia el tiempo suficiente entre los momentos de su finalización y vigente dicha ley, ya que, para aquellas obras terminadas antes del 20 de agosto de 2014, se aplica la caducidad los cuatro años, y para las terminadas después de tal fecha se aplica la de los 15 años, por lo que será necesario por parte del propietario conocer los plazos que posibilitan la regularización de la oficio auténtica.
¿En qué plazos puede realizarse la declaración?
El plazo para realizar la declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana dependerá de la antigüedad de la construcción y la normativa aplicable a la fecha de su finalización; el plazo de caducidad para aquellas terminadas antes del 20 de agosto de 2014 será el de los cuatro años y para obras terminadas después de tal fecha será el de quince años.
Esto significa que los propietarios deben tener presente la fecha de culminación de la obra para poder averiguar si están en situación de proceder a la declaración de obra nueva, añadiendo, también, que si la presentación de la solicitud se lleva a cabo transcurridos los plazos legales no podrá declararse la obra nueva, considerándose dicha obra como ilegal. Desgraciadamente, resulta fundamental tener que apelar a la fecha tope para actuar de una forma u otra.
Consecuencias de no cumplir con los plazos legales establecidos
Potencialmente, el incumplimiento con los plazos estipulados para la declaración de la obra nueva en la Comunidad Valenciana puede representar un problema con muchas implicaciones. En primer lugar, si la declaración de obra nueva se lleva a cabo después de que transcurra el plazo legal, la obra no podrá ser declarada y se entendería que estaría en situación de ilegalidad. Por consecuencia, podría considerarse que no se llevan a cabo los trámites de inscripción de la edificación a la Base del Registro de la Propiedad, mermando la capacidad de venta o de la posible hipoteca por los propietarios. Con ello, la administración municipal puede abrir procedimientos que obedezcan a la disciplina urbanística, llegando a la posible demolición o a la imposición de sanciones. Por ende, resulta primordial que los propietarios estén bien informados respecto a los plazos y actúen en consecuencia.
Consideraciones del Suelo No Urbanizable y las Obras Antiguas
El suelo no urbanizable presenta consideraciones especiales en relación con la declaración de obras antiguas en lo que se refiere a la normativa específica de la Comunidad Valenciana, y el mismo texto establece que las obras efectuadas en suelo no urbano protegido dependerán de un régimen de imprescriptibilidad, lo que significa la inexistencia de un plazo de caducidad para la acción de restaurar la legalidad urbanística, es decir: en el supuesto de que una obra esté finalizada hace mucho tiempo, la administración puede continuar actuando en cuanto la existencia de irregularidades detectadas. Para las obras en suelo no urbanizable común, tiene aplicación un plazo de quince años para restaurar la legalidad; por ello, los propietarios de obras en dicho régimen deben tener presente la clasificación del suelo en el que aparece la edificación al momento de solicitar la declaración de obra antigua porque puede afectar la situación de la misma.
La definición y las limitaciones del suelo no urbanizable
El suelo no urbanizable se puede entender como aquel que no está habilitado para la construcción de edificaciones y, a su vez, se encuentra sometido a unas limitaciones específicas atendiendo a la normativa urbanística. En el específico caso valenciano, se puede trabajar con el tipo de suelo no urbanizable común o no urbanizable protegido, y cada uno de ellos se rige por unas limitaciones propias y muy específicas. Por ejemplo, las edificaciones no urbanizables protegidas están sometidas al régimen propio de la imprescriptibilidad, por lo que la administración puede actuar en cualquier momento para volver a restaurar el orden urbanístico. Además, las construcciones en el suelo no urbanizable común caducan por quince años de oportunidad de restaurar la legalidad. Establecer estas limitaciones es importante para proteger el medio ambiente y el paisaje y los propietarios deben ser conscientes de las limitaciones que pueden afectar sus proyectos de construcción o regularización.
De qué manera la antigüedad de la obra afecta a la declaración
La antigüedad de la obra es un factor decisivo en el proceso declaración de obra nueva en la Comunitat Valenciana. La normativa indica que para que se pueda declarar la obra por antigüedad debe haber transcurrido un tiempo determinado desde su finalización: cuatro años para las obras en el suelo urbano y quince para las obras en el suelo no urbanizable. Esto significa que las obras que no han alcanzado la antigüedad necesaria no podrán ser regularizadas mediante la declaración de obra nueva. También hay que acreditar que la antigüedad se debe certificar mediante la emisión por parte de un técnico competente y el cual tiene que señalar la fecha de finalización de la obra. La correcta verificación de la antigüedad es de suma importancia, para asegurar la validez del expediente y evitar problemas legales en el futuro.
Conclusiones
En definitiva, la declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana es un procedimiento que hay que cumplir con los requisitos y plazos establecidos. Es importante que los propietarios se mantengan informados sobre esa normativa y sobre la documentación que deben presentar para llevar a cabo la declaración. La obtención de la licencia de obras y del certificado de antigüedad son pasos importantes en este proceso. También hay que tener en cuenta los plazos de caducidad para la restauración de la legalidad urbanística ya que el incumplimiento de esos plazos puede acarrear consecuencias legales muy graves. Por ello, los propietarios deberán actuar de forma diligente y asesorarse para garantizar la regularización de sus edificaciones.
Resumen de requisitos y plazos
Los requisitos para la declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana son la obtención de la licencia de obras y la presentación del correspondiente certificado de antigüedad que acredite la terminación de la construcción dentro del tiempo requerido. Los plazos para la declaración son de cuatro años para obras en suelo urbano y quince años para obras en suelo no urbanizable. Es muy importante que los propietarios conozcan los plazos y se aseguren de la correcta presentación de toda la documentación antes de proceder a la presentación en el Registro de la Propiedad. Una adecuada gestión de estos aspectos es fundamental para garantizar la seguridad jurídica de las edificaciones.
Sugerencias definitivas para los propietarios
Según nuestra propia experiencia y para aquellas personas que pretendan declarar una obra nueva en la Comunidad Valenciana, les recomendamos que se informen suficientemente -si no lo están- respecto a la normativa vigente e incluso que, si lo consideran necesario, se asesoren profesionalmente, si bien también les advertimos que, antes de presentar su solicitud en el Registro de la Propiedad, revisen que la totalidad de la documentación requerida se encuentre completa y en correcto estado. Asimismo, les recomendamos también que se aseguren de la clasificación del suelo en el cual está situada la edificación de la que pretenden presentar la obra nueva, con la finalidad de conocer la potencial restricción y el posible plazo de recepción de su solicitud para la presentación de la obra nueva. Si son capaces, actuando proactivamente y estando suficientemente informados, de evitar complicaciones, serán también capaces de proceder a la regularización respecto a sus edificaciones.
FAQ en relación con la declaración de obra nueva anterior en la Comunidad Valenciana
¿Qué es la obra nueva antigua?
La obra nueva antigua en la Comunidad Valenciana alude a determinadas obras, ya sean edificación del tipo residencial o comercial, que no han sido declaradas ante el Registro de la Propiedad y que se dan por realizadas hace más de seis años, por lo que tienen una antigüedad superior a la referida. Así pues, la declaración de la obra nueva antigua resulta ser clave para regular la situación de la vivienda y, por ende, la posibilidad de una acción conforme a la normativa.
¿Cuál es el procedimiento a seguir para declarar una obra nueva antigua?
Las obras nuevas antiguas son declaradas en virtud de un procedimiento en diversos pasos. En primer lugar, la declaración de la obra nueva antigua requiere la obtención de un certificado de antigüedad elaborado por un técnico competente. En segundo lugar, la declaración de la obra nueva antigua exige presentar la aparentemente correcta certificación de que se dicta ante notario para obtener la escritura pública. Por último, esta escritura pública es la que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Cada uno de estos trámites exige la presentación de una serie de documentos, por lo que como norma general se aconseja la colaboración de un técnico o un asesor legal especializado en el ámbito de lo inmobiliario para evitar problemas posteriores o errores que puedan tener consecuencias importantes, muy importantes.
Ficha de documentos necesarios para la declaración:
Certificado de antigüedad
Escritura pública
Documentos de identificación del propietario
¿Cómo se beneficia un propietario de la obra nueva antigua?
Cabe decir que los beneficios de realizar la obra nueva antigua son múltiples: de modo que, en cuanto se regularice la situación jurídica de la propiedad, se facilita la venta o transmisión futura de la propiedad al estar declarada y libre de cargas u otros obstáculos legales. Asimismo, puede ser una exigencia necesaria para la realización de reformas u otras ampliaciones futuras, de necesidades de necesidad hacerlo.